Kostenschätzung
 

Hallo zusammen,

ich habe aktuell eine Herausforderung.

Ich baue ein Haus. Der Bauleiter macht zwei Kostenschätzungen. Eine Kostenschätzung nach umbauten Raum (nach qm3) und eine Kostenschätzung nach Gewerken. Nach beiden Schätzungen kommt der selbe Betrag in Euro heraus.

Nach der Kostenschätzung stellte man im Laufe der weiterem Planungen einen vom Architekten bedingten Planungsfehler fest. Der tatsächliche umbaute Raum hat ca. 10 % mehr Volumen. Der Bauleiter rechnet nun einfach 10% Mehrkosten auf den Gesamtbetrag der Kosten.

Aus meiner Sicht stimmt diese Haltung nicht, da die Bodenplatte, die Heizung, das Dach, die Fenster, Treppen, der Aufzug etc. identisch bleiben und vom Fehler unberührt sind. In den Gewerken Rohbau, Malerabeiten, Dämmung etc. ergeben sich aufgrund der Fehlplanung Veränderungen in der Menge.

Meine Frage ist nun, ist das rechtens einfach auf den Gesamtpreis 10% drauf zu schlagen, oder muss der Bauleiter das differenzierter sehen? Und wie ist hier das definierte Standardvorgehen nach Vorschrift?

Vielen Dank für Eure Antworten im Voraus.

uksale

Meine Frage ist nun, warum

AW: Kostenschätzung
 

Eine reine Kostenschätzung erlaubt hohe Schwankungen (bis zu 35% meines Wissens) und ist daher nicht besonders aussagekräftig. Daher spricht man nur von Schätzung. Wenn der umbaute Raum 10% größer ist, dann kann man bei einer Schätzung durchaus einfach 10% aufschlagen. Das ist nachvollziehbar und üblich. Es geht, wie gesagt um eine Schätzung.
Zum Entwurf gehört allerdings eine Kostenberechnung entweder nach DIN 276 oder nach Gewerken bzw. je nachdem Beides. Auch hier sind Schwankungen durchaus möglich. Wichtig ist, daß Bauweise, Abmessungen und Ausstattung ganz genau definiert sind, sonst hat man keinen Diskussionsansatz. Außerdem können konjunkturelle Faktoren jederzeit eine Kostenberechnung beeinflussen.

AW: Kostenschätzung
 

Hallo Archimedes,

danke für die Antwort.

Zur Klarstellung, es gibt eine Kostenrechnung nach umbauten Raum und eine Kostenrechnung nach Gewerken.

Was mich mit diesem Beitrag interessiert ist, wenn wie bei mir (wg. eines Planungsfehlers) eine sich im Bauvolumen widerspiegelnde Mengenerhöhung ergibt, erhöht das automatisch die Gesamtkosten in allen Gewerken, obwohl die meisten Gewerke deswegen nicht betroffen sind (Dach, Heizung, Treppen, Bodenbeläge, Terrassen, Aussenanlage. etc.)??

Mir ist klar, die 10% mehr umbauter Raum wird pauschal auf die Kostenrechnung nach umbautem Raum aufgeschlagen. Wenn ich allerdings nach Marktpreisen ermittelt habe, dass meine Heizung 30.000 Euro kostet und genau die selbe Heizung wie vor Bekanntwerden des Planungsfehlers eingebaut wird, dann kostet mich diese Heizung doch nicht plötzlich 33.000 Euro, oder? Dieses Spielchen kann ich nun mit allen Gewerken durchexerzieren, die nicht von der Mengenabweichung betroffen sind.

Noch einmal, ja, die Baukosten werden steigen. Meiner Meinung nach aber nicht in allen Gewerken!

Meine Frage war, wie ist das Standardvorgehen für die zweite Planung in so einem Fall (DIN??)

uksale

AW: Kostenschätzung
 

Eine Kostenberechnung nach umbautem Raum kenne ich nicht. So etwas reicht allenfalls für eine Schätzung. Die Kostenberechnung nach Gewerken hat andere Grundlagen und ergibt einen anderen (sichereren) Wert (höher oder tiefer). Es wäre Zufall, wenn dieser genau mit der Kostenschätzung nach umbautem Raum übereinstimmt.
Ich glaube hier wurde etwas durcheinander geworfen.

AW: Kostenschätzung
 

man muss schon unterscheiden zwischen kostenschätzung und kostenberechnung.
die kostenschätzung kann nach umbautenraum, tabellenwerten etc zustande kommen.
aber bei der kostenberechnung muss man schon wissen was und wie gebaut werden soll. und da gehts nicht mehr nach umbauten raum. bei uns (TGA) füllt man für die kostenberechnung im prinzip das erstellte Leistungsverzeichnis selber aus, mit den erfahrungswerten aus den letzten bauvorhaben bzw aus aktuellen preislisten. aber dafür muss eben schon ein LV da sein, also schon einigermaßen feststehen was gebaut werden soll.

AW: Kostenschätzung
 

Verstehe das nicht ganz. Die Schätzung ist doch nur eine grobe überschlägige Annahme während der Vorplanungsphase nach umbauten Raum. Die Kostenberechnung nach Gewerken kommt doch erst zur Entwurfsplanung, wo es schon detailierte Pläne zur Verfügung stehen. Woher hat er denn zu diesem frühen Zeitpunkt die detailierten Werte für die 2. Ebene?

AW: Kostenschätzung
 

Nicht so ganz. Bei einer Erhöhung des umbauten Raumes werden auch die Hüllflächen des Gebäudes größer. Deshalb steigt auch die erforderliche Leistung der Heizungsanlage. Heizflächen und Kessel werden größer, Rohre und Dämmungen dicker und damit teurer.

Auf welcher Plangrundlage wurden denn die beiden Kostenermittlungen gemacht, beides auf Grundlage der Vorplanung? In welcher Planungsphase nach HOAI befindet ihr euch? Wurden schon Qualitäten und Standards für Oberflächen, Fassaden, Fenster definiert?

(Mit dem Begriff "Planungsfehler" wäre ich übrigens vorsichtig...)

AW: Kostenschätzung
 

Hallo personal cheese,

danke für die Antwort.

Zu Deinen Fragen:

ad1) die Heizung habe ich nur exemplarisch herausgenommen, Tausch Heizung mit Fenster, Dach, Aufzug dann sollte die Mengenänderung keine Auswirkung auf den Preis haben.

ad2) auf Basis HOAI 2 wurden die Schätzungen von einem zweiten Architekten gemacht, der nun auch für die Bauleitung verantwortlich ist.

ad3) gegenwärtig befinde ich mich in Phase 6 und 7

ad4) Planungsfehler ist ein hartes Wort, das verstehe ich. Wenn der planerstellende Architekt allerdings die Massen falsch berechnet und erst der Prüfstatiker auf den Misstand (.. um das Wort Fehler zu vermeiden :D ) aufmerksam wird, dann frage ich mich, wer ist der Schuldige? 1. Architekt, Statiker, 2.Architekt/Bauleiter??

Fazit:
Verstehe mich nicht falsch, ich suche hier keinen Schuldigen und will erst einmal keinen Schadenersatz "erklagen". Ich suche Argumtente dafür die pauschale Aussage des Bauleiters zu widerlegen, 10% mehr umbauter Raum = 10% mehr Kosten.

Grüsse
uksale

AW: Kostenschätzung
 

auf grundlage der kostenschätzung kannst du auch keinen "verklagen"....wie der name sagt, ist es eine schätzung.

auf grundlage der ausführungsplanung müsstet ihr aber längst schon bei einer kostenberechnung sein.... und diese geht eben nicht nach umbauten raum.
schließlich muss man für wände, decken etc kosten ermitteln...
also nach kostengruppen aufgegliedert!!!!! und für diese jeweils eine massenermittlung

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Gerade bei privaten Bauvorhaben ist es erfahrungsgemäß schwierig nachzuvollziehen was vereinbart worden ist und was zu welchem Zeitpunkt abgesprochen wurde. Selbst die oftmals 15-20 vollgeschriebenen A4-Seiten als Lastenheft der Schlüsselfertiganbieter sind oftmals (bewußt ;) ) nicht lückenlos.
Ich habe selbst schon die Erfahrung gemacht, daß gerade private Bauherrn nach Feststellung eines bestimmten Planstandes ("Jawohl, genau so bauen wir's!") später mit zusätzlichen Ausstattungswünschen und Größenveränderungen gekommen sind, aber glaubten die Kostenschätzung/-berechnung nach dem "alten" Planstand bliebe unverändert. :cool:
Ich weiß nicht, wie es in Deinem Fall gewesen ist. Den umbauten Raum sollte ein Architekt jedenfalls korrekt berechnen können.

Pauschal ist es aber dennoch nicht falsch zu sagen: 10% mehr Volumen = 10% höhere Kosten. Jedenfalls kann man so bei einer Schätzung argumentieren.
Oder welche Aussage erwartest Du?
Vielleicht 10% mehr Volumen = 8,897 % höhere Kosten?

Durch zusätzliches Volumen könnten die Kosten ja sogar stärker steigen, wenn z.B. gewisse ökonomische Deckenspannweiten überschritten werden oder das Gebäude höher als 8 m wird und plötzlich zusätzliche Sicherungen an Fassade und Dach erforderlich werden. Man kann also nicht pauschal sagen mehr Volumen und es wird günstiger.

Um genauere Kosten definieren zu können braucht es eine Kostenberechnung. Beim privaten Bauvorhaben sinnvollerweise nach Gewerken und nicht notwendigerweise nach Kostengruppen.

AW: Kostenschätzung
 

Das verstehe ich aber nicht. Beide Kostenschätzungen wurden auf Grundlage der LP 2, also der Vorplanung erstellt.
In der Leistungsphase 2 kann die Gebäudekubatur ja nur so ungefähr ermittelt werden. Aussagen zur erforderlichen Wandstärken (statisch, Wärmedämmung) Deckenstärken (abhängig von Statik, Fußbodenaufbauten), Fassadenaufbau, Dachaufbau, Bodenplatte wird ja erst mal nur "nach Erfahrung" angenommen. Die Flächen von Technikräumen ist auch erst mal nur grob vorgesehen.
Auf der Grundlage der Vorplanung kann man meiner Meinung nach keine Kostenberechnung nach Gewerken machen. Höchstens nach Grobelementen wäre hier sinnvoll.
Ich kann mir nur vorstellen, dass die Gesamtsumme der Schätzung nach umbauten Raum über Erfahrungswerte prozentual auf die einzelnen Gewerke aufgeteilt wurde, um hier ca. Hausnummern zu erhalten.

Was ich nicht verstehe ist, wenn du jetzt schon in LP 6 und 7 bist, müsste doch spätestens mit LP 3 eine detaillierte KostenBERECHNUNG angefertigt worden sein.
Und warum rechnet der Prüfstatiker den umbauten Raum nach? Werden seine Gebühren nach umbautem Raum berechnet?

AW: Kostenschätzung
 

Ach das war mit HOAI 2 gemeint.

Ja. die Gebühren hängen vom Volumen ab. Aber warum überhaupt ein Prüfstatiker? Ist es doch kein Privathaus?


Ich vermute, daß hier Jemand soviele Planungskosten, wie möglich, sparen wollte und jetzt überrascht ist, daß er keine saubere und schlüssige Kostenaufstellung bekommen hat.

AW: Kostenschätzung
 

Hallo Archimedes,

bisher waren die Beiträge zu meiner Ursprungsfrage sachlich und im gewissen Sinne zielführend.

Was soll ich darauf antworten??

Also, nur die Bauleitung liegt bei 230.000 Euro. Ich denke nicht, dass man da so wirklich von Sparen reden kann und es macht vielleicht auch transparenter, dass 10% kein Kleckerbetrag ist!

AW: Kostenschätzung
 

Das entspräche ja bei III Mindestsatz anrechenbaren Kosten von ca. 10 Mio.
Verwunderlich, dass für solche Summen keine Kostenberechnung vorliegt.

Ohne die beiden Kostenschätzungen zu sehen kann man hier keine abschließende Bewertung vornehmen sondern nur Mutmaßen.

Fakt ist, dass eine Fortschreibung der Kostenermittlung auf Grund von Massenmehrungen nur erfolgen kann, wenn man die Ursprungsmassen hat und dem die neuen Massen gegenüberstellt. Falls bisher nur pauschal über den umbauten Raum ermittelt wurde und sich dieser ändert, kann man auch nur pauschal darüber die Kosten anpassen.

Wurden denn für die Kostenschätzung nach Gewerken, Massen für Bauteile ermittelt? Dann könnte man darüber ja diese Schätzung anpassen.

AW: Kostenschätzung
 

Ein paar Fakten wären nicht schlecht, denn bis zu dem Kommentar mit dem Prüfstatiker hat es sich für mich nach einem gewöhnlichen Einfamilienhaus, Zitat: "Ich baue ein Haus", angehört.

Das mit dem Sparen von Planungskosten habe ich gemutmaßt, weil man dann so eine "nachlässige" Kostenermittlung "erklären" könnte.

@personal cheese:

Wie kommst Du auf 10. Mio Baukosten??

Ich komme auf Netto-Baukosten von nur 2,25 Mio. €, wenn ich ein Bruttohonorar von 230.000 Euro ansetze (inkl. MwsT. und Nebenkosten), Mindestsatz HZ III für 100% Architektenleistung.

AW: Kostenschätzung
 

Bauleitung

LP 8

31/100

Ok. NK und MWSt. Vergessen...

AW: Kostenschätzung
 

Sorry...ging ja nur um die Bauleitung...dann also ca. 8 Mio. Euro (netto) bzw. 10 Mio. (brutto). Korrekt!

AW: Kostenschätzung
 

Um welche Art Gebäude (z.B. Institutsgebäude, Mehrfamilienhaus,..) handelt es sich denn nun und wie ist das Vertragsverhältnis mit den Planern?

Habe den Eindruck, daß mehr als ein Architekt/Bauleiter beteiligt ist. Was ist der Grund?