Streit Vollgeschossigkeit
 

Hallo Liebe Forumteilnehmer,

ich möchte in kürze anfangen ein Einfamilienhaus zu bauen. Das Grundstück hat ein Hanglage über 3m, bei einer breite von 18 metern. Die Planung war über 3 Stockwerke. Das Untergeschoss als Keller und die restlichen als EG und OG. Im vorfeld hatte der Architekt gemeint dass der Keller "definitive" kein Vollgeschoss werden würde und die restlichen Stockwerke ein Vollgeschoss. Nun haben wir vom Bauamt ein Schreiben kommen, worin sie dies nicht so sehen. Nach Gesprächsversuchen hatte ich jetzt eine Auseinandersetzung mit dem Archtitekten. Ich werde ihn natürlich nochmals kontaktieren. In der Zwischenzeit wollte ich eure Meinung dazu einholen. Im Bebaungsplan sind 2 Vollgeschosse erlaubt. Laut der Bauordnung von Hessen muss im mittel nicht mehr als 1,40 meter von der Kellerdecke Oberkante aus dem Natürlichen Geländeverlaufen, raus schauen. Für die drei Wände verstehe ich dies auch. Jedoch ist an der vierten Wand die Garage angebracht und hinter der Garage fängt wieder das Natürliche Gelände an weiter zu verlaufen. Ich werde hierzu auch die Ansichten anhängen. Ist laut eurer Meinung das Keller ein Vollgeschoss. Danke & Grüße

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das Thema sollte doch der Architekt direkt mit dem Bauamt abstimmen, das wäre am fruchtbarsten.
Man muß dann einen rechnerischen oder zeichnerischen Nachweis führen.

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Das ist korrekt. Daraus wird es wahrscheinlich aus hinauslaufen. Ich wollte nur in der jetzigen Phase, mir, wenn möglich, eine neutrale Meinung einholen. Nichtsdestotrotz würde mich freuen, wenn ich hierzu eine Meinung von euch einholen könnte. Vielen Dank

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Ich würde auch sagen, dass der Architekt mit dem Bauamt sprechen sollte, um zu klären worin dort das Problem gesehen wird. Manchmal gibt es Missverstandnisse, die im Gespräch schnell geklärt werden können und dann entsprechend zeichnerisch aufgearbeitet werden können.

Möglicherweise kann eine "Ummodellierung" der Geländeoberfläche schon Abhilfe schaffen.

Einen Grund für eine Auseinandersetzung zwischen Bauherren und Architekten sehe ich hier noch nicht...

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Hallo Florian, Danke für die Hinweise um die Beilegung der Streitigkeit. Hätte trotzdem eine Frage an den "Fachmann": Ich habe nun in der HBO mir diesen Paragraphen angeschaut, es wird dort der mittlere Abstand von 1,40, gesehen von der Deckenoberkante, gesprochen. Gibt es hierzu ein Formel, womit dies "einfach" berechnet werden kann? In Mathe bin ich eigentlich soweit ganz ok. Des Weiteren würde mich interressieren, wie die Regelung nun eingesetzt wird, wenn an der einen Wand, nicht die Geländeoberfläche, sondern die Garage vorhanden ist. Würde ich auf konkrete Antworten freuen. Grüße

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Wenn das Gelände gerade in einem Winkle abfallen würde, könnte man genau die Hälfte des Höhenunterschieds beider Seite nehmen. Der dürfte die 1,4m nicht überschreiten. Da das aber meistens nicht der Fall ist und das Geländer auf den zwei Seiten des Gebäudes dazu auch noch unterschiedlich abfallen kann, ist dies genau der Punkt, bei dem man mit den Behörden "verhandeln" muß...
In einigen BauO wird auch explizit von der neu erstellten Geländeoberfläche gesprochen. D.h. dadurch erhöht man ggf. den eigenen Spieraum.

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ahoi,

auch beim Haupthaus gilt zunächst mal das natürliche Gelände. Schlecht ist natürlich, wenn sich das Gelände so "windet", dass zu große Bemessungsflächen entstehen.

die Formel ist: H i.M. = Summe Aw / Summe L

d.h. Summe der Außenwandflächen über nat. Gelände geteilt durch die Summe der zugehörigen Wandlängen (kann man auch Umfang nennen).

ich war eben mal so frei, deine bilder runterzuladen und den nachweis zu versuchen.

1.Gesamtobjekt (Haus+Garage)

NO Aw=6,04m² L=16,67
NW Aw=8,98m² L=9,67
SO Aw=13,14m² L=9,67
SW Aw=31,88m² L=16,67

H i.M.= (6,04+8,98+13,14+31,88) / (16,67+9,67+9,67+16,67) = 60,04/52,68
H i.M. = 1,139m < 1,40m

aber Allgeier/von Lutzau schreiben in ihrem Kommmentar zur HBO, dass Trakte unterschiedlicher Geschossigkeit separat zu bewerten sind, somit

2. Haus ohne Garage

NO Aw=4,66m² L=11,17
NW Aw=8,98m² L=9,67
SO Aw=13,14m² L=9,67
SW Aw=22,36m² L=11,17

H i.M.= (4,66+8,98+13,14+22,36) / (11,17+9,67+9,67+11,17) = 49,14/41,68
H i.M. = 1,18 < 1,40m

Passt also auch für das Wohnhaus. (Garage im Übrigen nur 1.08m)
Kleiner Abweichungen durch skalieren natürlich nicht ausgeschlossen.

Deinem Architekt muss ich also zunächst erst mal recht geben.

Aber mal folgende Fragen in den Raum geworfen:

Wird eine Bemessungshöhe evtl. im B-Plan vorgegeben?

Gibt es für Euer Grundstück einen Bebauungsplan?
Falls ja, von wann ist er? Es ist nämlich immer auf den Berechnungsmodus der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes abzustimmen. Ist der Bebauungsplan älter und fällt z.B. in den Geltungsbereich der '93er HBO oder einer anderen habt Ihr ein Vollgeschoss, wenn Ihr die Kritierien von anno dunnemals nicht erfüllt.

Gespräch Bauaufsicht suchen und Berechnungsmethodik erklären. Habe schon erlebt, dass die mal falsch gerechnet oder gemessen haben.

Früher gab es in Hessen (ich müsste aber noch nachsehen, ob das noch so ist) eine Art städtebaulichen Freibrief, dass ein Untergeschoss, auch wenn es den rechnerischen Nachweis erfüllt, auf Grund seiner städtebaulichen Wirkung entsprechend anders eingestuft werden kann. Auch das ist mir vor Jahren schon untergekommen.

Tapp

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Danke für die ausführliche Erläuterung !!!!!!!
Ja, der Bebaungsplan ist neu, da es sich um ein Neubaugebiet handelt. Dort ist nur erwähnt, das 2 Vollgeschosse erlaubt sind. Deswegen spielt die Nicht geschossigkeit des Kellers eine große rolle. Da im Bebaungsplan nichts über die Höhe bezüglich Vollgeschossigkeit etwas erwähnt wird, beziehen wird uns auf den HBO.

Nochmals vielen Dank.

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Hallo,
nun ist die schriftliche Antwort da, laut Bauamt ist die von ihnen ermittelte Höhe 1,53 meter und somit > 1,40 meter. Sie sind der Meinung das es hiermit ein Vollgeschoss ist. Hat jemand eventuell ein Tip für mich?

Danke & Grüße

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Wie oben beschrieben, die eigene Berechnung dem Bauamt vorlegen (sofern mit einem Ergebnis unter 1,40m), mit der Bitte die Berechnung noch einmal zu prüfen.

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Wäre es nicht auch sinnvoll, das Niveau des Gebäudes insgesamt um die 13cm ! abzusenken?
Das dürfte doch kein wirklich großes Problem aufwerfen?
Oder wird es dann mit der Entwässerung schwierig?

Alternativ ist es doch auch denkbar, die Geschoßhöhe des Kellers im Rohbaumaß um 12,5cm abzusenken.
Da spielt der Planer ein bischen mit Deckenstärke, lichter Rohbauhöhe, anfallender Höhe des Geländeniveaus und schon "passt" das Ganze ;)

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Danke für die vielen Antworten, ja wir werden das ganze Hauskörper um 13cm nach unten versetzen. Wir wissen jedoch nicht, was dies für Auswirkungen auf die Entwässerung haben wird. Wie können wir das feststellen / rausfinden?
Grüße

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das sollten Architekt und Haustechniker untereinander klären.